Quando o assunto é mercado imobiliário, Balneário Camboriú é, sem dúvidas, um ponto fora da curva. O município tem o metro quadrado mais valorizado do Brasil e a grande procura é por imóveis de alto luxo, que podem custar até R$ 30 milhões. Uma realidade de mercado que começou na primeira década do milênio e segue plenamente aquecida. O que mudou nos últimos anos é que os imóveis de alto padrão, que antes se concentravam na avenida Atlântica, com destaque para a Barra Sul, agora também podem ser vistos em áreas menos nobres da cidade.

A consultora Anne Grelak, da Grelak Imóveis, diz que o mercado no município segue em constante valorização e cresce cada vez mais com imóveis inovadores e de altíssimo padrão, além de ter o metro quadrado mais valorizado do país. Já o especialista em mercado da Tonadri Conexões Imobiliárias, José Antônio Roncaglio, destaca que as construtoras estão em plena atividade e que anteciparam lançamentos em função da baixa do estoque, ocasionado pelo efeito pandemia e pelo alargamento da faixa de areia.

“Tivemos nos últimos 24 meses um aquecimento jamais visto no mercado imobiliário de Balneário Camboriú”, ressalta o especialista. Esse desempenho pode ser justificado também por fatores já conhecidos, como os índices de qualidade de vida, segurança, infraestrutura e localização estratégica de fácil acesso a grandes centros urbanos. Com a taxa Selic em alta (em 13,75%), o momento é favorável para investidores nas negociações diretas com as construtoras.

Roncaglio diz que o padrão dos imóveis na cidade é sempre alto, mas destaca que o estoque com maior oferta atualmente fica na segunda quadra, ou seja, entre a avenida Brasil e Terceira avenida, e na continuação com a avenida do Estado Dalmo Vieira. O valor de um apartamento de dois dormitórios, duas suítes e 130 m² na avenida do Estado pode chegar a R$ 2,4 milhões, enquanto o valor de imóvel semelhante na quadra do mar chega a R$ 6,5 milhões.

Preço de grandes metrópoles

O status de metro quadrado mais caro do Brasil foi reconhecido pelo índice FipeZap de outubro (levantamento mensal realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com a plataforma Zap Imóveis). No balneário, o valor médio do m² é de R$ 11.066 em outubro e apresenta tendência de crescimento. O valor subiu 3,03% em relação a setembro, a maior alta do país no período. Já nos últimos 12 meses, o aumento foi de 17,68%. Foi a segunda maior valorização do país, atrás apenas de Vila Velha (ES), onde o crescimento chegou a 19,77% em um ano.

“Vejo com muito otimismo o cenário para a construção civil na cidade. Conquistamos no início do ano a primeira posição no ranking das cidades brasileiras com m² residencial mais valorizado, e nela nos mantemos até hoje. Temos grande procura por nossos imóveis, o mercado está aquecido, atravessamos uma pandemia que gerou prejuízos a vários setores produtivos em todo o mundo, e saímos dela ainda mais fortalecidos”, analisa o presidente do Sinduscon de Balneário Camboriú e Camboriú, Nelson Nitz.

Imóveis econômicos inexistem

Balneário Camboriú autorizou até a primeira semana de novembro deste ano a construção de 517,02 mil m². O volume de liberações supera os 458,17 mil m² autorizados durante todo o ano passado e é mais que o dobro da metragem licenciada em 2020, de 264,22 mil m². Também foram expedidos habite-se para 481,54 mil m² de área construída neste ano, superando os números dos dois últimos anos. 

Mesmo com todas essas obras prontas e em andamento, o mercado de Balneário Camboriú não tem imóveis econômicos ou populares em estoque. O secretário de Planejamento, Fabiano Queiroz de Mello, diz que, devido aos altos índices de valorização, o que se constrói na cidade vai do chamado médio/alto padrão (MAP) ao alto e altíssimo padrões (AAA). “Desconheço empreendimentos em construção na faixa popular, isso ocorre devido à grande valorização dos imóveis, neste caso terrenos”, diz.

José Antônio Roncaglio explica que em Balneário Camboriú não há mais espaço para imóveis econômicos. “Exceto nos bairros populares para atender uma demanda específica de renda”. O secretário concorda com a necessidade de imóveis com custos mais acessíveis e pontua que um dos grandes desafios da revisão do Plano Diretor, que está em andamento, é criar condições para a produção de imóveis que atendam as faixas que estão subatendidas ou desatendidas.

Hoje os imóveis mais acessíveis na cidade não saem por menos de R$ 500 mil. Neste valor encontram-se imóveis antigos com um dormitório e vaga rotativa, na terceira quadra. Já em bairros mais afastados se conseguem ainda apartamentos com dois dormitórios. “Mas essa possibilidade está praticamente deixando de existir, pois mesmo nos bairros os valores estão aumentando gradativamente”, destaca Anne Grelak. 

A especialista diz que como em Balneário a procura é imensa. A oferta em bairros como Nações, Ariribá e Barra também cresceu e evoluiu muito, com construções novas e o valor do m² mais atrativo do que os imóveis até a terceira quadra do mar. Hoje um apartamento de um dormitório e 42 m² no centro custa R$ 550 mil. Na rua Tailândia, se adquire com esse valor um imóvel de dois dormitórios e 65 m². Já no bairro Nova Esperança, o valor cai para R$ 275 mil para um imóvel popular de 55 m². e dois dormitórios.

Imóveis de até  R$ 1 milhão

Na faixa de preço entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão ainda se conseguem apartamentos na segunda quadra (entre as avenidas Brasil e Estados) com dois e três dormitórios, mas em edifícios antigos, a grande maioria construída na década de 1990 ou até antes. São imóveis funcionais em edifícios pequenos, com padrão de acabamento simples e sem infraestrutura de lazer, ou no máximo um modesto salão de festas e uma churrasqueira na sacada. Os tamanhos variam entre 50 m² e 70 m², com um, dois ou três dormitórios e no máximo uma suíte.

Imóveis com 60 m², um dormitório e uma suíte, na rua 2480 (entre a avenida Brasil e Terceira avenida) podem ser comprados por valores entre R$ 680 mil e R$ 750 mil. Já na rua 601 (entre as avenidas Brasil e Central) o valor fica entre R$ 700 mil e R$ 860 mil. Já um apartamento com um tamanho médio de 70 m², dois dormitórios e uma suíte em prédios novos na segunda quadra custam entre R$ 1,65 milhão e R$ 2,45 milhões. O que muda é a posição, andar, padrão de acabamento e construtora.   

Já o real valor de R$ 1 milhão no mercado da construção civil de Balneário Camboriú é relativo. Com esse recurso pode-se adquirir um imóvel antigo de dois ou três quartos (com uma suíte) e até 80m² na segunda quadra, um imóvel novo com as mesmas características no bairro das Nações ou um imóvel com um dormitório e pouco mais de 40 m² no bairro Pioneiros, na quadra do mar.  

"Tivemos nos últimos 24 meses um aquecimento jamais visto no mercado imobiliário de BC”

Luiz Antonio Roncaglio

Consultor imobiliário