Quem vive da renda de aluguel de imóveis vai sentir mudanças importantes a partir de 2026. A nova lei da Reforma Tributária criou dois impostos que também vão cobrar sobre o aluguel: o IBS e o CBS. Hoje, quem tem imóvel alugado paga só o Imposto de Renda. Com a nova regra, alguns proprietários terão mais uma camada de imposto para pagar.

Esses novos impostos não valem para todo mundo. Só entram nessa cobrança as pessoas que tiverem mais de três imóveis alugados e que ganharem mais de R$ 240 mil por ano com aluguel. 

A mudança começa devagar em 2026 e vai aumentando até 2033, quando o modelo novo passa a valer por completo. A lei criou uma forma de evitar o aumento imediato para contratos mais antigos. Para isso, o contrato de aluguel comercial precisa estar registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025. Quem fizer isso pode continuar pagando a alíquota menor, de 3,65%, por todo o período do contrato original. Sem esse registro, o imposto sobe.

No caso dos contratos de aluguel residencial, a comprovação pode ser feita pela assinatura eletrônica ou pelo pagamento da primeira parcela. O desconto vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028.

Os cálculos mostram diferença significativa entre as duas formas de tributação. Um aluguel de R$ 5 mil por mês paga hoje cerca de R$ 2,1 mil por ano em tributos sobre consumo. No novo regime, esse valor pode superar R$ 5 mil por ano quando o contrato não estiver enquadrado nas regras de transição. Em aluguéis de valores mais altos, a variação acompanha o mesmo comportamento e tende a aumentar conforme o valor mensal recebido.

Outras mudanças

A reforma também criou alguns descontos para diminuir o peso dos novos impostos. No caso da maioria das locações comuns, a conta do imposto não é feita sobre o valor total do aluguel. A lei reduz em 70% a base de cálculo, ou seja, o imposto incide só sobre 30% do valor recebido. Para locações residenciais, existe ainda um desconto extra de R$ 600 nessa mesma base, o que deixa a cobrança um pouco mais leve para quem aluga para moradia.

Na venda de imóveis, os novos tributos também passam a valer, mas com um corte de 50% na base de cálculo. Isso significa que apenas metade do valor da venda entra na conta do imposto, além dos tributos que já existem hoje, como ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital.

O caso da locação por temporada, aquela de até 90 dias, é diferente. A lei entende esse tipo de aluguel como mais próximo de hospedagem, por isso o desconto é menor: apenas 40%. Assim, 60% do valor recebido entra na base do imposto, o que deixa a carga mais pesada para quem trabalha com Airbnb, Booking e outras plataformas de curta duração.