Esses novos impostos não valem para todo mundo. Só entram nessa cobrança as pessoas que tiverem mais de três imóveis alugados e que ganharem mais de R$ 240 mil por ano com aluguel.

Esses novos impostos não valem para todo mundo. Só entram nessa cobrança as pessoas que tiverem mais de três imóveis alugados e que ganharem mais de R$ 240 mil por ano com aluguel.

A mudança começa devagar em 2026 e vai aumentando até 2033, quando o modelo novo passa a valer por completo. A lei criou uma forma de evitar o aumento imediato para contratos mais antigos. Para isso, o contrato de aluguel comercial precisa estar registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025. Quem fizer isso pode continuar pagando a alíquota menor, de 3,65%, por todo o período do contrato original. Sem esse registro, o imposto sobe. 

No caso dos contratos de aluguel residencial, a comprovação pode ser feita pela assinatura eletrônica ou pelo pagamento da primeira parcela. O desconto vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028. 

Os cálculos mostram diferença significativa entre as duas formas de tributação. Um aluguel de R$ 5 mil por mês paga hoje cerca de R$ 2,1 mil por ano em tributos sobre consumo. No novo regime, esse valor pode superar R$ 5 mil por ano quando o contrato não estiver enquadrado nas regras de transição. Em aluguéis de valores mais altos, a variação acompanha o mesmo comportamento e tende a aumentar conforme o valor mensal recebido. 

Outras mudanças

A reforma também criou alguns descontos para diminuir o peso dos novos impostos. No caso da maioria das locações comuns, a conta do imposto não é feita sobre o valor total do aluguel. A lei reduz em 70% a base de cálculo, ou seja, o imposto incide só sobre 30% do valor recebido. Para locações residenciais, existe ainda um desconto extra de R$ 600 nessa mesma base, o que deixa a cobrança um pouco mais leve para quem aluga para moradia. 

Na venda de imóveis, os novos tributos também passam a valer, mas com um corte de 50% na base de cálculo. Isso significa que apenas metade do valor da venda entra na conta do imposto, além dos tributos que já existem hoje, como ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital. 

O caso da locação por temporada, aquela de até 90 dias, é diferente. A lei entende esse tipo de aluguel como mais próximo de hospedagem, por isso o desconto é menor: apenas 40%. Assim, 60% do valor recebido entra na base do imposto, o que deixa a carga mais pesada para quem trabalha com Airbnb, Booking e outras plataformas de curta duração.