O projeto de um novo hotel na praia de Cabeçudas, em Itajaí, é alvo de questionamento pela associação de moradores, que levanta preocupação quanto aos impactos urbanísticos e ambientais do empreendimento. A construção será na esquina das ruasCônsul Carlos Renaux e Paulo Hebert, na terceira quadra da praia, prevendo dez pavimentos, além de piso térreo e mezanino.

A área de quase 13 mil metros quadrados foi comprada pelo empreendedor há cerca de três anos. O terreno abriga um casarão histórico, que já teve uma proposta de tombamento mas náo avançou, e foi residência inclusiva do centro de Atenção Psicossocial (Caps), com serviços de acolhimento, acompanhamento terapêutico e proteção social. Hoje o imóvel está desocupado. Perto ficam um restaurante e uma escola municipal.

A construção do hotel teve parecer favorável pela secretaria de Urbanismo, em consulta prévia feita pelo empreendedor em 2019. O projeto arquitetônico também já teria sido aprovado pela secretaria e passaria por análise do conselho de Gestão Territorial de Itajaí, mas o município não respondeu sobre o trâmite atual.

Ainda em 2019, a associação de moradores denunciou o projeto ao ministério Público por supostas irregularidades do empreendimento no local. Na visão da entidade, a obra infringiria o plano Diretor, que prevê imóveis de até cinco pavimentos + térreo na área. A questão foi investigada em inquérito civil público, mas o caso acabou arquivado em março de 2020.

A promotoria entendeu que, com o uso do direito de outorga onerosa, o zoneamento da área permite até 12 pavimentos + térreo, não havendo impedimento pra construção do hotel. A outorga onerosa é uma medida que permite construir acima do limite previsto no plano Diretor, mediante uma compensação financeira.

“É valioso salientar que, caso constatadas irregularidades ambientais ou urbanísticas, a qualquer tempo, poderá será instaurado novo procedimento para apuração dos fatos, mas, por ora, não há motivo para continuidade das investigações”, diz o arquivamento da promotoria.

Sobrecarga na infraestrutura

O diretor de Urbanismo da associação de Moradores, o arquiteto Victor Bomtempo Augusto, avalia que a possível liberação do empreendimento com outorga onerosa provocaria um adensamento significativo num lugar que não tem condições de comportar os impactos na infraestrutura.

A rua Cônsul Carlos Renaux tem seis metros de largura, com sentido único e uma faixa de trânsito. A lateral direita da via já fica tomada de carros estacionados, sobrecarregando, ainda mais no verão, pelo fluxo de turistas. Serviços de água, esgoto e energia, que já sofrem com interrupções, também teriam aumento de demanda. 

Victor ressalta que o zoneamento permite atividade hoteleira, mas limita a construção mínima pra habitações multifamiliares em 90 metros quadrados. “A atividade hoteleira é bem vinda, porém as limitações locais devem ser tratadas com clareza e pertinência. Afinal, não conseguimos colocar um elefante dentro de um fusca”, afirma, frisando que a capacidade de densidade populacional do bairro é limitada e deve ser obrigatoriamente respeitada.

A venda da outorga para o bairro também não seria medida adequada, indo na contramão dos estudos técnicos do novo plano Diretor. As diretrizes urbanísticas em elaboração preveem uma verticalização controlada e limitada em Cabeçudas. “A outorga onerosa será proibida para todo o bairro de Cabeçudas e é uma irresponsabilidade a liberação de compra atual”, alerta Victor.

Córrego, que desemboca na praia, passa nos fundos do terreno

A associação demonstra preocupação ambiental com o córrego que passa nos fundos do terreno e desemboca na rua Benjamin Constant, a “rua da vala”. O departamento jurídico da entidade lembrou decisão recente do superior Tribunal de Justiça (STJ), de que as construções devem respeitar o limite mínimo de 30 metros das margens dos cursos d`água, prevalecendo as regras do código Florestal sobre as leis de solo urbano.

Outra queixa diz respeito à falta de informações completas sobre o projeto e de consulta à comunidade. A associação manifestou interesse em participar das discussões sobre o empreendimento, mas não teve acesso. “Estamos no escuro sem ter a informação precisa para repassar à comunidade”, observa Victor.

A consulta prévia pra construção foi aprovada pelo conselho Gestor em abril de 2019. Na ocasião, o representante do projeto apresentou a proposta de um hotel de quatro a cinco estrelas, com térreo, mezanino e mais dez andares, além de dois pisos de subsolo. Foi manifestada a intenção de compra da outorga onerosa, que permitiria duplicar o número de andares e usar o subsolo. O prédio teria 171 apartamentos e 150 vagas de garagem.

Em janeiro, a empresa Verdanta Cabeçudas Hotel foi criada com endereço no local do terreno, prevendo incorporação de empreendimentos imobiliários como atividade principal. O imóvel tem matrícula em nome da WBA Construtora e Incorporadora, que faz parte da sociedade da Verdanta. A empresa é ligada à construtora Etech, de Balneário Camboriú. Em contato por e-mail, não houve retorno da empresa, até a sexta-feira, sobre o andamento do projeto do hotel.

Patrimônio histórico

Mesmo se tratando de uma consulta prévia, desde a apresentação do projeto, a associação rejeitou construções de prédios de grande porte por serem incompatíveis com a estrutura do bairro. A entidade ainda considerou, à época, mudanças nos padrões construtivos no bairro, ligadas à possibilidade de Cabeçudas ser declarada patrimônio histórico e integrar parte de área de Preservação Ambiental.

Em 2017, o ministério Público chegou a abrir um inquérito pra apurar a relevância cultural e histórica do bairro Cabeçudas, com mapeamento dos imóveis. Um estudo da pesquisadora Thayse Fagundes, de 2014, listou mais de 30 imóveis de interesse histórico e arquitetônico, construídos entre as décadas de 1920 e 1950.

O processo da promotoria se tornou uma ação civil pública que visa a declaração judicial da importância cultural e histórica do bairro, com estado e município devendo tomar providências para preservar o conjunto histórico de Cabeçudas. A proposta é impedir mudanças que descaracterizem o bairro e controlar sua verticalização.